בשנים האחרונות הפכו לא מעט ערים בישראל למוקדי בנייה גדולים . שכונות חדשות צמחו בקצב מהיר, עשרות מגדלים הוקמו במקביל, ואלפי משפחות רכשו דירות חדשות בעיקר במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". אלא שלצד תנופת הבנייה, הלכה והתרחבה גם תופעה אחרת: עיכובים משמעותיים במסירת דירות, שהפכו בשנים האחרונות לאחד ממוקדי הסכסוכים הבולטים בין רוכשי דירות לחברות בנייה.

לדברי עו"ד עמנואל יוזוק, ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין, העוסק בייצוג רוכשי דירות ויזמים בתחום המקרקעין, מדובר בתופעה רחבה בהרבה ממקרים בודדים. להערכתו, בשנים האחרונות בלבד הוגשו תביעות הנוגעות לאיחור במסירה של למעלה מאלף דירות בפרויקטים שונים, כאשר חלק מהעיכובים נעו בין שבעה חודשים לשנה וחצי.

לדבריו, עצם ריבוי התביעות מעיד על היקפי הבנייה החריגים . ככל שנבנים יותר פרויקטים במקביל באותה עיר, כך גם גדל מספר המקרים שבהם חברות בנייה אינן עומדות בלוחות הזמנים שנקבעו בהסכמי המכר.

האם יש סימנים מקדימים לאיחור במסירת הדירות?

עו"ד יוזוק מסביר כי במקרים רבים הרוכשים כלל אינם מבינים בתחילת הדרך שהפרויקט שלהם מתחיל להסתבך. לדבריו, אחד הסימנים הראשונים לעיכוב עתידי הוא מצב שבו אתר הבנייה נראה כמעט נטוש במשך תקופות ארוכות, עם מעט מאוד עובדים או פעילות מצומצמת בלבד. סימן נוסף, לדבריו, הוא החלפה פתאומית של קבלנים או קבלני משנה במהלך הפרויקט, דבר שעשוי להעיד על קשיים כלכליים או סכסוכים פנימיים.

לדבריו, גם דחיות חוזרות של מועדי מסירה לא רשמיים צריכות להדליק נורה אדומה אצל רוכשים. "עוד חודש", "הבניין כמעט גמור", "מחכים רק לאישור אחרון" – אלו משפטים שחוזרים שוב ושוב בפרויקטים שבסופו של דבר מתעכבים במשך חודשים ארוכים.

יוזוק מוסיף כי רוכשים רבים נוטים להתרשם מהחזות החיצונית של הבניין ולחשוב שהמסירה קרובה, אך בפועל דווקא שלבי הגמר, התשתיות, האישורים, המעליות, מערכות החשמל והחיבורים לרשויות עלולים להימשך זמן רב. לדבריו, ישנם בניינים שנראים כמעט מוכנים מבחוץ, אך בפועל רחוקים מאוד ממסירה.

לדבריו, גם שינוי בטון של החברה היזמית עשוי להעיד על עיכוב מתקרב. כאשר מתחילים להופיע הסברים חוזרים על מחסור בפועלים, מצב ביטחוני, עיכובים מצד העירייה, מחסור בחומרי בנייה או טענות ל"כוח עליון", פעמים רבות מדובר בהכנה מוקדמת לטענות משפטיות עתידיות סביב האחריות לאיחור.

מה רוכש דירה אמור לעשות כשהוא חושד שמסירת דירתו תתעכב?

יוזוק מזהיר גם מפני צעדים שרוכשים נוטים לבצע באופן עצמאי כאשר הם מבינים שהדירה לא תימסר בזמן. לדבריו, לא מעט רוכשים מחליטים לעצור תשלומים, לפעול לפי עצות מקבוצות פייסבוק או לחתום במהירות על מסמכים שונים מול החברה היזמית, מבלי לקבל ייעוץ משפטי. לדבריו, צעדים כאלה עלולים לפגוע בזכויותיהם. הוא ממליץ לפנות לייעוץ משפטי מיד כאשר מתחילים להופיע סימנים ממשיים לעיכוב.

לדברי עו"ד יוזוק, החוק בישראל קובע מנגנון פיצוי ברור במקרה של איחור במסירת דירה. החוק מעניק ליזמים תקופת חסד ראשונית, אולם לאחר מכן מתחילה חובת פיצוי לרוכשים.

יוזוק מציין כי בשנת 2022 שונה החוק ונקבע מודל פיצוי חדש ומדורג. לדבריו, לפי המנגנון הישן, רוכשי דירות היו זכאים לפיצוי בגובה של 150 אחוזים משכר הדירה הממוצע של דירה דומה באזורם עבור כל חודש עיכוב, ובהמשך לפיצוי בשיעור של 125 אחוזים. לעומת זאת, המנגנון החדש מעניק ליזמים תקופת חסד של 30 ימים ללא פיצוי כלל, ולאחר מכן נקבע מודל מדורג שלפיו בחודשי האיחור הראשונים משולם פיצוי בגובה שכר דירה רגיל של דירה דומה באזור, לאחר מכן 125 אחוזים משכר הדירה, ומהחודש האחד עשר לאיחור הפיצוי עולה כבר ל-150 אחוזים משכר הדירה הממוצע של דירה דומה באזור ועד למסירת הדירה בפועל. לדבריו, המשמעות היא שבחודשים הראשונים של האיחור החוק החדש נחשב מתון יותר כלפי היזמים בהשוואה למנגנון הישן.

לדבריו, מעבר לעצם האיחור במסירה, רבים מהרוכשים סופגים נזקים כלכליים ואישיים כבדים. משפחות רבות נאלצות לשלם במקביל גם שכר דירה וגם משכנתה, להאריך חוזי שכירות, לאחסן תכולת דירה, לדחות מעברי ילדים למסגרות חינוך ולעיתים גם להתמודד עם קשיים תעסוקתיים בשל חוסר הוודאות סביב מועד המעבר בפועל.

לדברי עו"ד יוזוק, מקרים מולם נתקל כאשר ייצג רוכשים שחוו עיכוב במסירת דירה, ממחישים כיצד הפכו איחורי המסירה לאחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור החדש בישראל. לדבריו, גם כאשר חברות בנייה טוענות כי העיכובים נגרמו בשל מלחמה, מחסור בפועלים, קשיי אספקה או עיכובים רגולטוריים, בסופו של דבר נדרשים בתי המשפט לבחון האם אותן נסיבות אכן מצדיקות את מלוא האיחור - ומהו הפיצוי שמגיע לרוכשי הדירות שנותרו במשך חודשים ארוכים בין דירה ישנה לדירה חדשה שלא נמסרה בזמן.

עו"ד עמנואל יוזוק ועו"ד רון מלכין ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין ושות' https://oym.co.il  מתמחים בעסקאות מקרקעין, התחדשות עירונית וייצוג חברות ובודדים בסוגיות משפטיות מתחום הנדל"ן. המשרד נמנה בשנים האחרונות עם משרדי עורכי הדין המובילים את תחום ההתחדשות העירונית בישראל על פי דירוג Dun's 100 של חברת 'דן אנד ברדסטריט'. הניסיון הרב של המשרד בפרויקטים ובהליכים משפטיים, הן בייצוג יזמים והן בייצוג דיירים, מאפשר לו להעניק שירות מקצועי ויעיל ולקדם פרויקטים במסלול המהיר והבטוח ביותר עבור הדיירים.