צילום: FREEPIK

על פי חוק המקרקעין קיימות חמש זכויות במקרקעין. זכות קדימה, זכות בעלות, זיקת הנאה, זכות השכירות, או משכנתא. בשל כך, לא מגדירים רישום הערת אזהרה כזכות במקרקעין, בהתאם לחוק המקרקעין. ברם, נקבע כי מדובר על זכות קניינית. כפי שמי שקונה בית רוצה לעגן את זכויותיו על ידי רישום הערת אזהרה, באותו אופן הבנק שאישר את המשכנתא מעגן את זכויותיו בהתחייבות לרישום המשכנתא, עד שהיא תעבור לזכות מי שקנה את הנכס. אך משכנתא היא לא היחידה שבה מקפידים על רישום הערת אזהרה. ובמאמר זה נדון אודות מקרים בהם  רישום הערת אזהרה הכרחי לדוגמה.

מה הם מקרים בהם  רישום הערת אזהרה הכרחי?

קיימים מקרים רבים יש לרשום במחלקת רישום הערת אזהרה הכרחי , ונציג לפניכם תרחישים אפשריים, כלהלן –

  1. כאשר מבצעים עסקה של תמ"א 38, רושמים הערת אזהרה – בעסקאות כאלו נוטים לרשום הערת אזהרה על חלק של הרכוש המשותף. הערת אזהרה זו תופיע בפניה על כל אחת מתתי החלקות של המבנה. משמעות הדבר היא כי אי אפשר להעביר זכויות, ללא שהמוטב הרשום בהערת האזהרה מאשר.
  2. הסכם בני הזוג על צוואה הדדית – רצונם בכתב של בני זוג, שמעיד על הדרכים לחלוקת רכושם במותם. על מנת לוודא זאת, הם צריכים להוסיף הערת אזהרה, על מנת שצד ג' ייזהר, ולא יבצע עסקה שלא מתכתבת עם הכתוב בצוואה.
  3. הערת אזהרה שנרשמת באמצעות ועדות תכנון ובנייה מקומיות – עשויה להירשם כאשר בעלי הדירה חייבים כסף ועל ידי ההערה הזאת הרשות המקומית יכולה לעצור את העסקה. כמו כן, כאשר יש עדות לליקויים בבנייה, כאשר המגמה היא התרעה מקונים עתידיים בקיומן של חריגות בבניה שלא טופלו עדיין.
  4. לעתים מתבצעות עסקאות בין קרובי משפחה, בשל הטבות מס, ומי שאמון על המתנה אינו רוצה שהתנה תעבר למי שלא שייך למשפחה – במקרה כזה נרשמת הערת אזהרה, שמסייגת את מכירת המתנה רק בתוך המשפחה.
  5. רישום הערת אזהרה על ירושה של נכסים אשר משועבדים למשכנתא – באופן עקרוני, אין מגדירים ירושה כעסקה של מקרקעין, ובשל כך אפשר לרשום את הירושה, למרות קיומה של הערת אזהרה. מאידך, במידה וקיימת הערת אזהרה בשל הרשאה בלתי חוזרה, פשר הדברים בא לידי ביטוי שהדירה שבעטיה נרשמה הערת אזהרה יוצאת מן העיזבון של מי שהוריש אותה. הווה אומר – אי אפשר לרשום את הירושה, אלא אם כן ימחקו את הערת האזהרה. באם מוריש הנכס התחייב בעסקת נדל"ן זאת, אבל הוא נפטר בתום הרישום של הערת האזהרה, שמפרטת את טיב ההתחייבות שלו, נדרש לרשום את הערת האזהרה לאור ההתחייבות הזאת.
  6. כאשר רושמים הערת אזהרה שדורשת הסכמה של מי שנטול זכויות בדירה – על ידי רישום הערת אזהרה אפשר לעצור את העברת הדירה בעזרת הטעיה או ניצול שלילי של קרובי משפחה.
  7. מה הדין כאשר רושמים הערת אזהרה במשכנתא – בתרחיש של רשימת זכות מקרקעין על דירה, שעליה רשומה הערת אזהרה, מוכרחים לקבל את מושא הערת האזהרה. יוצא מן הכלל מתבטא כאשר נדרש לרשום משכנתא באמצעות קבלן מקרקעין, שהצליח להוכיח שבהסכם המכר של הנכס הוא יכול לרשום את המשכנתא על מי שמופיע בהערת האזהרה. כל זאת מייתר את ההסכמה שלהם.

מה היא מחלקת רישום הערת אזהרה?

הערת אזהרה נרשמת על ידי מחלקת רישום הערת אזהרה, במרשם המקרקעין. הערת האזהרה מאשרת את ההתחייבות בכתב של מי שהנכס שייך לו – לבצע עסקת מקרקעין או לאו. בתום הרישום של הערת האזהרה, וכאשר היא לא נמחקת, אי אפשר לרשום עסקה שונה, אשר מהווה סתירה לכתוב בהערת האזהרה, במרשם המקרקעין


* האמור בכתבה כולל תוכן ומידע מסחרי/שיווקי ומערכת "שמשנט" אינה אחראית למהימנותו. פרסום התכנים והמידע המסחרי בכתבה אינו מהווה המלצה או הצעה מטעם "שמשנט" לרכוש ו/או להשתמש בשירותים או המוצרים בכתבה