המשך משבוע שעבר

הצעה לתיקון:

כדי להתגבר על נקודת חולשה זאת, מוצע כי יתוקן הנוהל באופן אשר יאפשר רישום הערת אזהרה על חלקת הרכוש המשותף גם בנסיבות בהן חתמו הרוב הנדרש על פי חוק החיזוק על הסכם ההתקשרות. באופן הזה, כבר מהשלב של החתימה על ההסכם, ניתן יהא להבטיח כי לא יבוצעו עסקאות אשר עלולות לטרפד הפרויקט.

בעיה נוספת המתעוררת, הינה סעיף 55 (ב) לחוק המקרקעין הקובע כי: אין תוקף לעסקה בחלקת הרכוש המשותף בנפרד מהדירה.

לטענת הבנקים, עובדה זאת מחלישה הביטחון שברישום הערת אזהרה לטובתם להבטחת הלוואות הליווי ומשכך, מתנים הם התקשרותם מול יזמים ביצירת יחידה רישומית והצמדת הרכוש המשותף וזכויות הבניה ליחידה זאת, על ידי תיקון צו הבתים המשותפים ,הליך שהינו ארוך ומסורבל, הגורם לעיכובים בעסקאות התמ"א 38, ואף מרתיע בנקים רבים מלהיכנס לעסקאות אלו.

הצעה לתיקון:

נראה כי הדרך להתגבר על נקודת חולשה זאת, יהא על ידי  תיקון חוק החיזוק באופן אשר יאפשר, בעסקאות של תמ"א 38 ,לבצע עסקאות ברכוש המשותף במנותק מהדירות הקיימות.  על ידי שינוי זה יינתן תוקף חוקי לעסקאות ברכוש המשותף בלבד, ובכך רישום הערת אזהרה בדרך הרגילה, הפשוטה והקצרה, יעניק ביטחון ממשי יותר, בתקוה כי זה  יעודד  הבנקים להשתתף יותר במשחק התמ"א.

הבעייתיות הנגרמת  ברישום הערות אזהרה על ידי צדדים שלישים

בעינה נוספת המתעוררת בעסקאות תמ"א 38, נוגעת לסוגיית הבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות היזם.

ע"פ חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, מחויב הקבלן להבטיח כספי רכישת דירות חדשות, וזאת בדרך של מתן ערבות  חוק מכר  ו/או על ידי רישום הערת אזהרה.

סעיף  2(4) לחוק המכר הנ"ל קובע:" רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה".

במהות של עסקאות תמ"א 38, זכויותיו הקנייניות של היזם מתגבשות רק לאחר תיקון צו הבתים המשותפים ורישום הדירות החדשות על שמו. עד אז, ליזם זכויות חוזיות בלבד כלפי בעלי הדירות, המוגנות על ידי רישום הערת אזהרה הכפופה לזכות למחיקתה במקרה של הפרה יסודית של הסכם ההתקשרות של היזם מול בעלי הדירות וביטול ההסכם עקב זאת.

בנסיבות אלו, רישום הערת אזהרה לטובת רוכשי דירות היזם על הערת האזהרה הרשומה לטובתו, אינה מעניקה לרוכשי דירות היזם זכויות יתר מהזכויות שיש לו , כשבמקרה של הפרה יסודית של הסכם ההתקשרות של היזם מול בעלי הדירות, השקעותיהם של רוכשי הדירות אינם זוכות להגנה המוחלטת שחוק מכר הדירות הנ"ל התכוון להעניק להם, דווקא בנסיבות אלו.

יתרה מזאת, רישום הערות האזהרה של רוכשי דירות היזם על הערת האזהרה של היזם, פוגעות גם ביתרון שבעלי הדירות זוכות בסעד עצמי ומהיר של מחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובת היזם באמצעות יפויי הכוח המוחזק בנאמנות בידי בא כוחם, שכן לשכת רישום המקרקעין יסכימו למחיקת הערת אזהרה זאת רק  בקבלת הסכמת רוכשי הדירות שלטובתם רשומה הערת אזהרה, דבר אשר יאלץ בעלי הדירות להיגרר להתדיינויות משפטיות שעלותם יקרה ואורכות זמן, וכל זאת, קרוב לוודאי, בעת שהם חיים במשך תקופה זאת באתר בניה, חוויה לא נעימה, בלשון המעטה.

הצעה לתיקון:

המוצא לתסבוכת זאת של רישומי הערות אזהרה על הערות אזהרה, הינו במתן ערבות בנקאית ע"פ  חוק המכר לרוכשי דירות היזם, וזאת ניתן יהא ליישום בנסיבות בהן יזמים ייקחו ליווי בנקאי במסגרת עסקאות תמ"א 38. בנסיבות של הפרה יסודית של ההסכם של היזם מול בעלי הדירות וביטול התקשרות בעלי הדירות עקב זאת, יהווה הדבר הפרה יסודית של הסכם ההתקשות גם מול רוכשי הדירות ובכך, יוכלו הם לחלט הערבות הבנקאית שניתנה להם . במצב זה רוכשי דירות היזם יהיו מובטחים יותר, ומצב זה  יקל עליהם לקבל משכנתאות בעסקאות תמ"א 38 מחד, ומאידך, נסח הרישום יהא פחות "מלוכלך" , בהעמסת רישומי הערות אזהרה על הערות אזהרה , סרבול  אותו ירגישו  כל הצדדים הנפגעים  בנסיבות של הפרה יסודית של ההסכם על ידי היזם.

היתרונות שבמתן ליווי בנקאי ברורות. מעורבות הבנקים מעניק פיקוח  מקצועי נוסף שלהם על היזמים ובכך מקטין הסיכונים מצד בעלי הדירות. קיומו של ליווי בנקאי מעניק בטחון משמעותי לכל הצדדים המעורבים, שכן  ניתנות ערבויות ביצוע ממשיות   לבעלי הדירות בבניין וערבויות חוק מכר לרוכשיי דירות היזמים. בטחון זה המוענק  לצדדים יפיג החששות מצד רבים מלחתום על הסכמי תמ"א 38 ,בין אם כבעלי דירות ובין אם כרוכשי דירות היזם, יתרון משמעותי שגם היזם ייהנה ממנו ובכך עסקאות התמ"א 38 יהפכו לתופעה נפוצה יותר.

**משרד עורכי דין אלי תוסיה כהן, היה שותף מלא לכתיבת מאמר זה.