עסקת תמ"א 38, הינה עסקה, אשר במסגרתה מתקשרים בעלי דירות בבניין עם יזם בהסכם, לפיו מתחייב היזם לחזק הבניין ,לשפצו ולהרחיב הדירות הקיימות, ובתמורה, מוכרים בעלי הדירות ליזם זכויות בניה לבניית דירות חדשות על גג הבניין  הקיים ,ולעיתים גם בקומה המפולשת (קומת העמודים), לרבות בניה של מחסנים ומקומות חניה.

בעסקאות תמ"א 38 הצורך ברישומי הערות אזהרה מתעורר בכמה נסיבות:
רישום הערת אזהרה לטובת  היזם, וזאת כדי להבטיח שבעלי הדירות לא יבצעו עסקאות סותרות ברכוש המשותף של הבניין עליו הוא אמור לבנות הדירות החדשות, ו/או ישעבדו אותו  ובכך יסכנו השקעותיו של היזם, וכפועל יוצא מכך, יסכנו השלמת ביצוע הפרויקט עבור בעלי הדירות האחרים.
רישום הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה של היזם להבטחת ההלוואה הניתנת על ידו ליזם לביצוע הפרויקט.
רישום הערת אזהרה לטובת רוכשי דירות היזם להבטחת השקעותיהם.
רישום הערת אזהרה לטובת הבנקים נותני ההלוואות עבור רוכשי הדירות החדשות להבטחת כספי ההלוואה הניתנים על ידם.

ההסדר המוצע כיום לרישום הערות אזהרה:
ביום 7.5.08, פורסם נוהל על ידי משרד המשפטים- הנהלת אגף רישום והסדר מקרקעין ירושלים שכותרתו "חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה ), התשס"ח -2008 – הוראת נוהל ".
נוהל זה קובע ההסדרים ביחס לרישום הערות אזהרה בעסקאות תמ"א 38. כדלהלן:
א) רישום הערת אזהרה בגין התחייבות כל בעלי הדירות הקיימות בבניין להעברת חלקים מהרכוש המשותף לשם הוספת דירות חדשות. בנסיבות בהן  אין הסכמה מצד כל בעלי הדירות לחתום על התחייבות כזאת, למפקח על הבתים המשותפים הסמכות לאכוף על הסרבנים לחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה על חלקיהם ברכוש המשותף.
על הערת האזהרה הנרשמת לטובת היזם, נרשמות הערות האזהרה לטובת הבנקים, ו/או רוכשי דירות היזם.
ב) בהסכמת כל בעלי הדירות בבניין, תיקון צו הבתים המשותפים באופן שמייחדים  תא או חדר כלשהו מתוך הרכוש המשותף (כגון חדר אשפה , מקלט, מחסן משותף וכו'), (להלן היחידה הרישומית), והצמדת החלקים ברכוש המשותף שעליו אמורות להיבנות הדירות החדשות לרבות זכויות הבניה החדשות מכוח תכנית התמ"א 38 ליחידה רישומית זאת.
המכשול הראשון שפתר הנוהל בהוראה יצירת טכניקה המאפשרת רישום הערת האזהרה על הרכוש המשותף בנפרד מהדירות, ובכך, להעניק הגנה לזכויות היזם במסגרת ההתקשרות שלו מול בעלי הדירות מפני עסקאות נוגדות.
ההוראה השנייה במסגרת הנוהל, פתרה הבעיה המהותית בדבר תוקפן של עסקאות ברכוש המשותף בנפרד מהדירות, שכן לאחר ביצוע תיקון צו הבתים המשותפים  והצמדת החלקים ברכוש המשותף  ליחידה הרישומית. נותק רכוש משותף זה מהצמדתו לדירות בבניין, ובכך, הוסרה המכשלה המשפטית של היעדר תוקף לעסקה ברכוש משותף זה, במנותק מהדירות. יצוין , כי הבנקים המלווים מעדיפים, ואף מציבים כתנאי להתקשרות במסגרת הסכם הליווי הבנקאי, יישום ההוראה השנייה של הנוהל .

סוגיות שנותרו בלתי פתורות  חרף פרסום הנוהל , והצעות לתיקון
מבלי להמעיט בחשיבות הפתרונות אשר ניתנו במסגרת הנוהל, אשר מאפשר קידום עסקאות במסגרת תמ"א 38 תוך צמצום הסיכונים מצד כל הצדדים המעורבים בעסקה, עדיין הנוהל אינו נותן מענה מושלם לסיכוני הצדדים והכל כפי שיפורט להלן:
היעדר יכולת לרשום הערת אזהרה ללא הסכמת כל בעלי הדירות בבניין ניתן לעשות זאת   רק בשלב של מתן החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה המאשרת בתנאים הבקשה להיתר בניה.
עד להגעה לשלב זה, לא ניתן ע"פ הנוהל לרשום הערת אזהרה, דבר אשר חושף היזם לסיכון של ביצוע עסקה נוגדת ו/או שולל מנגנון הפיקוח שיש ליזם על מכירת דירות בעלי הדירות בבניין שחתמו על ההסכם, מבלי לוודא שרוכשי הדירות החדשות  יחתמו במקומם על הסכם ההתקשרות מול היזם.
סיטואציה כזאת, עלולה לגרום לעיכובים מיותרים בקידום הפרויקט עקב אילוץ היזם ובעלי הדירות הקיימות האחרות, לפנות למפקח על הבתים המשותפים כנגד אותם רוכשי הדירות אשר סרבו לחתום על ההסכם מסיבותיהם. יתרה מזאת, ישנם בניינים בהם הליך החתמת בעלי הדירות נמשך פרק זמן ארוך עד להגעה למצב של חתימת הרוב הנדרש על פי החוק, כשמכירת דירה או יותר לאחר שלב החתימה ללא החתמת הרוכש החדש על ההסכם יוצרת בעיה משפטית באם בנסיבות אלו קיים הרוב הנדרש המאפשר פניה למפקח על הבתים המשותפים כנגד המיעוט הסרבן.